近期，针对楼市松绑的利好消息接踵而至。7月27日报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

图源住建部官网

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这是继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，住建部对于住房政策调整的具体方向与内容做出的最新表态。

有业内人士分析认为，本次住建部表态，有助于降低购房者置业成本，提振市场信心，带动楼市成交的逐步企稳。预计后续各地在降首付和利率、换房税费减免、“认房不认贷”等方面有望陆续出台相关优化政策。

对于住建部的发声，易居研究院研究总监严跃进表示，此次住建部提及的政策方向充分体现了相关部门落实中央政治局会议的有关精神、调整优化购房政策的导向，也有助于引导各地在此类领域持续放宽政策。

“降低首付比例和贷款利率的含义在于，还有很多城市没有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以预计在8月上旬前会有一波降首付和降利率操作。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此解读称，住建部措施比较明确，即降低住房消费门槛、成本，释放住房消费的需求。目前，热点城市刚需集中，换房人群庞大，降利率、降首付、降税收，能够改善预期并释放需求。李宇嘉分析，考虑到热点城市刚需集中，换房需求开始主导，此次政策降低成本和门槛，会有效果，但具体的效果，还要看后续各地推进落实的情况，要看金融财税部门后续的政策实施。

“认房不认贷”在一定程度上或利好首付比例较高的一、二线城市。据易居研究院统计，根据简单算术平均计算，全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%。具体看，此类城市首付比例主要分为三档，即35%、30%和20%。总体上城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。

一线城市方面，上海、北京的首付比例是最高的，为35%、40%，广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。相对来说，一些弱二线城市和绝大多数三四线城市，都已经执行了20%的首付比例政策。包括哈尔滨、沈阳和郑州等城市，首付比例均为20%，这和此类城市持续降低入市门槛、降低购房成本等有直接关联。

根据简单算术平均计算，全国20个重点城市二套房首付比例平均值为42%。从20个城市的具体情况看，二套房首付比例有四档标准，即80%、70%、40%和30%。这也说明二套房首付比例的规定更加丰富和多元化。

总体分析，城市能级越高，首付比例越高；而城市能级越低，首付比例则越低。包括北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例比较高。而城市能级越低，首付比例则越低，包括哈尔滨、长春、太原等二线城市，其二套房的首付比例也比较低，即均为30%的水平。

中指研究院也指出，目前多数城市首付比例已经降至监管部门要求的最低水平，首套最低20%、二套30%，除此之外，个别城市二套首付比例较高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普宅），最高为80%和70%（非普宅）。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，假设认房不认贷能实现，一线城市的置换需求将会大量释放。因为现在一线城市已经跨越刚需时代，进入到改善时代，改善房总价基本都在千万以上，“认房不认房”信贷”降低了已还清贷款人群的首付，能有效激活中高端市场的消费活力。

但这也是一把双刃剑，政策落地可能会刺激更多投机力量涌入房地产市场，如何刺激这股力是政策层考虑的重点。另外目前房企还是需要在一线城市拿地，一线“安全岛”的概念还在强化，如果进一步放开限购，大家更去不了三四线城市了，那三四线的活力会更弱。

2016年，上海施行认房认贷政策，这也被称为“史上最严楼市调控方针”。该政策是指以前有过房贷或买过房，即便房子卖掉了或者贷款已经还清，再次买房就算第二套房。

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上海作为全国购房政策最严的城市，后续是否会跟进认房不认贷的具体举措值得大家关注。叠加近期降低存量房贷利率，卖房房屋减免增值税、契税等利好预期，对于首套或改善型购房者而言，购房的门槛或将大大降低。